Investimento estrangeiro no agronegócio

POSTADO POR Fábio Lamonica Pereira

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O agronegócio brasileiro tem atraído muitos investidores estrangeiros sendo que há grande interesse na aquisição e arrendamento de terras rurais.

Por questão estratégica, e de manutenção da soberania nacional, nossa legislação restringe tais investimentos, o que já se tornou matéria de muita controvérsia, ainda sob discussão.

A Constituição Federal prevê, genericamente, a limitação de compra e arrendamento de terras por estrangeiros, sendo que a Lei n. 5709/71 e seu regulamento trataram especificamente da questão.

O Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA (www.incra.gov.br), órgão responsável por emitir as respectivas autorizações de compra e venda e de arrendamento de terras por estrangeiros, editou, em dezembro de 2017, uma Instrução Normativa justamente com a intenção de tornar o processo mais claro e  rápido.

Para tais fins, as áreas são medidas em Módulos de Exploração Indefinida – MEI, segundo critérios estabelecidos e divulgados pelo INCRA, variando, cada módulo, de 5 a 100 há, dependendo do município de localização.

A pessoa física estrangeira residente no Brasil poderá adquirir áreas de 50 módulos e a jurídica estrangeira, ou nacional equiparada a estrangeira (quando o controle acionário está nas mãos de pessoa física residente no exterior ou de pessoa jurídica com sede no exterior), áreas de até 100 módulos. Qualquer área de dimensão superior às citadas depende de autorização do Congresso Nacional.

Dentre as diversas exigências legais estão a necessidade de apresentação de “projeto de exploração” no caso de pessoa física, cujas áreas sejam superiores a 20 módulos, e de “projeto de exploração agrícola, pecuário, florestal, turístico, industrial ou de colonização, vinculado aos seus objetivos estatutários ou sociais” para pessoas jurídicas.

Tanto a aquisição quanto o arrendamento deverão ser formalizados por meio de escritura pública, e se não observas as exigências legais poderá ser considerado como nulo. Neste ponto, contudo, o Superior Tribunal de Justiça – STJ já decidiu que se as irregularidades foram oportunamente sanadas o contrato poderá ser declarado como válido.

Por conta das inúmeras exigências e da lentidão dos processos de autorização para aquisição ou arrendamento, há investidores que buscam alternativas que nem sempre oferecem a segurança jurídica pretendida.

Veja que a lei também inclui nas restrições as formas indiretas de aquisição ou arrendamento por parte de estrangeiros como compra de quotas sociais, alienação de controle acionário, incorporação de empresas, etc., tudo relativo às empresas proprietárias de imóvel rural no Brasil.

Uma das alternativas utilizadas é a compra de debêntures (títulos de dívida de longo prazo) de empresas proprietárias de imóveis rurais no Brasil, geralmente com a opção de, no vencimento do título, em lugar do resgate do valor devido, exigir a conversão em ações da empresa. Tal estratégia, contudo, se ancora na esperança de alterações futuras na legislação.

Também há casos em que, dependendo da viabilidade, busca-se a urbanização de imóveis rurais, de forma a descaracterizar as limitações legais, o que pode ser efetivado com sucesso.

Quanto ao uso temporário da terra, as partes costumam optar pela estrutura do contrato de parceria rural, uma vez que não está sujeito às restrições legais para dos contratos de arrendamento. O arrendamento funciona como uma espécie de aluguel da terra em que o arrendatário (aquele que arrenda) paga por um valor certo e determinado, em moeda corrente nacional ao arrendador (aquele de quem se arrenda), enquanto que na parceira as partes dividem o risco do negócio e partilham os ganhos.

É comum que haja contratos nominados como de parceria mas que, na prática, são contratos de arrendamento, com estipulação de preço fixo e sem a divisão dos riscos. Neste caso há simulação, o que, em tese, pode invalidar o negócio.

Assim, o investidor estrangeiro precisa ser cauteloso em relação aos mecanismos jurídicos a serem escolhidos, sendo fundamental a observância das restrições legais impostas para a aquisição de imóvel rural e para os contratos de arrendamento de imóvel rural, de forma que os negócios não venham a ser questionados e até anulados, restando a via judicial para a solução das divergências.

 

Publiado na edição n. 102 da Revista AgroDBO