Avaliação de imóvel rural e leilão judicial
Em processos de execução judicial (nos quais se pretende o recebimento de determinado crédito) é comum que haja a penhora (espécie de garantia por determinação do juiz responsável) de bens imóveis.
Após a penhora, o imóvel deve ser avaliado pelo próprio oficial de justiça ou por um perito nomeado pelo juiz.
É comum que, após a penhora e avaliação, decorra tempo razoável até que o juiz determine que o imóvel seja levado a leilão público, para que, com o valor da venda, o débito possa ser pago.
Então, qual o critério que será utilizado para que o valor da avaliação seja corrigido até o momento em que ocorrerá a venda do referido bem?
Em regra, aplica-se o índice de correção monetária utilizado pelo respectivo Tribunal em que a ação esteja tramitando.
Contudo, a correção monetária serve tão somente para manter o valor ao longo do tempo, ou seja, não refletirá eventual valorização do imóvel que tenha ocorrido além da simples atualização.
Isso pode ocorrer tanto para imóveis urbanos quanto rurais.
Contudo, para os imóveis rurais, há um ponto específico a ser considerado.
O parâmetro para fins de estipulação de preço de mercado de imóveis rurais se dá com base em produtos rurais. Assim, é comum que um alqueire de terras corresponda, por exemplo, a determinada quantia de sacas de soja (padrão comumente utilizado para esse fim).
Considerando que o preço do imóvel seja fixado em sacas de soja, caso haja oscilação no preço do produto, consequentemente haverá alteração proporcional no valor em reais.
Tal situação fica mais evidente com o que ocorreu nos últimos anos, em que o valor saca de soja subiu muito acima dos índices de inflação, resultando em forte valorização também dos imóveis rurais.
Nesses casos, há justificativa com amparo legal (há uma disposição em lei específica nesse sentido) para que seja, então, permitida nova avaliação judicial do imóvel rural a fim de que reflita o real valor de mercado antes de ser efetivamente vendido em leilão.
Assim, em processos judiciais que envolvam penhora de imóvel rural, deve-se dar especial atenção quanto a eventual valorização dos produtos agrícolas acima dos índices de inflação, uma vez que servem de base para a correta avaliação a preço de mercado.
Fábio Lamonica Pereira
Advogado em Direito Bancário e do Agronegócio
Postado por:
Fábio Lamonica Pereira
Advogado em Direito do Agronegócio
lamonica@lamonica.adv.br