O risco dos contratos de parceria rural não registrados

POSTADO POR Fábio Lamonica Pereira

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Sabe-se que até mesmo os contratos de parceria rural (assim como os de arrendamento) ajustados verbalmente têm validade legal, preservando-se as estipulações mínimas exigidas em lei. Obviamente, não há necessidade de registro para sua validade.
Tratando-se especificamente de contratos de parceria rural, uma decisão (Acórdão) recente do Superior Tribunal de Justiça - STJ, não unânime, trouxe uma discussão acalorada para os casos que envolvem garantia de penhor de safra.

No contrato de parceria rural a lei preserva o direito ao recebimento da parte que cabe ao parceiro outorgante, exceto para o caso de consentimento expresso em sentido contrário.

Em relação ao referido caso, o parceiro outorgante não permitiu que sua parte respondesse por dívida do parceiro outorgado.
Contudo, o parceiro outorgado firmou uma Cédula de Produto Rural - CPR com uma empresa fornecedora de insumos em que restou estipulado garantia por meio de constituição de penhor de determinada quantidade de produtos agrícolas que englobava a parte do parceiro outorgante.
Ressalte-se que a CPR foi registrada em data anterior ao registro do contrato de parceria rural, apesar de este ter sido assinado em data anterior a emissão da CPR.

A CPR não foi paga, de modo que o credor exerceu seu direito alegando preferência sobre o produto objeto de penhor, uma vez que seu título, a CPR, foi registrada em data anterior ao contrato de parceria, de forma que, de boa-fé, não teria como saber da existência do referido contrato e das respectivas condições.

O STJ, então, entendeu que, de fato, o que prevalece para a situação, quanto a garantia, de acordo com a análise de toda a legislação aplicável ao caso, o que inclui disposições do Estatuto da Terra, do Código Civil e da Lei de Registros Públicos, é a prioridade do título registrado em primeiro lugar.
Como dito, o entendimento não foi unânime, e o posicionamento contrário vencido foi bem fundamentado, utilizando-se de forma ampla das disposições do Estatuto da Terra e seu regulamento.

Diante desse posicionamento, a recomendação é que os contratos estabeleçam de forma expressa a vontade das partes quanto a possibilidade ou não de restrição quanto a parte a que os parceiros têm direito, o que, em geral, já é observado.

Mas, o que se recomenda de forma mais incisiva é que os contratos de parceria e arrendamento rural, em regra, sejam registrados no competente Cartório de Registro de Imóveis, imediatamente após firmado entre as partes, a fim de evitar-se possíveis surpresas como no citado caso.
Assim, a elaboração de contratos de parceria e arrendamento rural que atendam às necessidades das partes e às exigências legais, incluindo o respectivo registro público, são essenciais para a preservação de direitos básicos, evitando-se prejuízos ainda maiores com uma possível discussão judicial, ressalte-se, incerta.