Alienação de Imóvel Rural Arrendado

POSTADO POR Fábio Lamonica Pereira

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Por vários motivos, cresce o número de proprietários de área rurais que optam pela formalização de contratos de arrendamento ao invés de explorar suas áreas diretamente. Diversos grupos, de pequenos a grandes, têm investido altas cifras na exploração agropecuária por meio deste tipo de ajuste. Há vantagens como o recebimento de renda pré-estabelecida em determinada época do ano, desde que se estipule a outorga de garantias bem como seja exigida, por exemplo, a contratação de seguro compatível com a exploração da área. Este tipo de contrato, mesmo transmitindo benefícios e comodidade, pode, no entanto, tornar-se um verdadeiro tormento se não observados os critérios legais, especialmente em caso de alienação do imóvel objeto de arrendamento. Primeiramente, deve restar claro que a alienação do imóvel não altera as condições do arrendamento vigente, sendo que o adquirente passa a ser o detentor dos direitos do antigo proprietário. O Estatuto da Terra (Lei 4504/64) e seu respectivo Regulamento (Decreto 59566/66), que tratam da matéria, estendem ao arrendatário o direito de, em igualdade de condições com terceiros, adquirir o imóvel objeto de arrendamento. Dessa forma, o proprietário é obrigado a obedecer alguns princípios a fim de que a transação de venda seja bem sucedida. Assim, o proprietário deverá notificar o arrendatário da proposta de venda a terceiro, informando detalhadamente em quais condições o imóvel está sendo ofertado. Após a notificação formal, mediante notificação judicial ou de outra forma devidamente comprovada, preferencialmente por registro no cartório de títulos e documentos competente, o arrendatário terá o prazo de trinta dias para exercitar o direito de aquisição do imóvel. A questão está justamente no fato de que muitos proprietários não formalizam a necessária notificação ou não o fazem do modo correto. Também não é aceita a cláusula contratual que estabeleça a renúncia por parte do arrendatário ao direito de preferência legalmente assegurado. Caso haja infração às determinações legais, o arrendatário tem o direito de, no prazo de seis meses a contar da transcrição do ato no registro imobiliário, depositar o preço de venda e adquirir o imóvel para si mediante a propositura da respectiva ação judicial. Considerando que as vendas de imóveis rurais são ajustadas a prazo em pagamentos anuais e que a escritura pública de compra e venda geralmente é assinada e registrada somente após a quitação total do preço, a transação realizada sem a observância dos requisitos legais fica sujeita a intervenção do arrendatário, mediante decisão judicial, por longo período. Já se discutiu judicialmente sobre a necessidade de registro do contrato de arrendamento na matrícula do imóvel a fim de que o direito de preferência pudesse ser exercido pelo arrendatário. Tal exigência, todavia, restou afastada, considerando que a Lei (Estatuto da Terra) protege o arrendatário e admite até mesmo o contrato de arrendamento não escrito. O STJ (Superior Tribunal de Justiça) já decidiu até mesmo sobre a possibilidade de o arrendatário exercer o direito de preferência na aquisição de imóvel objeto de venda judicial em hasta pública, em que não houve a devida notificação que observasse às determinações legais. Conclui-se que, ante a proteção Legal estendida ao arrendatário, é imprescindível que as transações de venda de imóveis rurais objeto de arrendamento sejam minuciosamente analisadas a fim de que as partes não sejam surpreendidas com intervenções judiciais inesperadas que visem à anulação do ato.