Alugou sem registrar? Veja o risco

POSTADO POR Lucas de Castro Cazaqui

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Assinar um contrato de locação comercial parece uma formalidade simples. Para quem abre uma clínica, um escritório ou um estabelecimento comercial, a preocupação imediata costuma ser com o ponto, o valor do aluguel e o prazo. Os riscos jurídicos, quando considerados, ficam em segundo plano. Essa inversão de prioridades pode custar caro, e um contrato bem estruturado é a principal ferramenta para evitá-la.

A Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, oferece proteções importantes ao locatário. Mas essas proteções têm condições que precisam ser cumpridas desde o momento da contratação.

A mais relevante delas é o registro do contrato na matrícula do imóvel.

Sem esse registro, o contrato não é oponível a terceiros. Se o imóvel for vendido, penhorado ou arrematado em leilão, o novo titular não está obrigado a respeitar seus termos. O artigo 8º da Lei 8.245/91 autoriza o adquirente a denunciar a locação com apenas 90 dias de antecedência, independentemente do prazo restante. Uma empresa instalada há anos no local, com clientela formada e estrutura montada, pode ser obrigada a desocupar o imóvel em três meses.

A solução é simples e deve constar como obrigação expressa no contrato: a averbação junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, de preferência, logo após a assinatura.

Os cartórios impõem uma série de exigências formais para que o ato seja realizado, entre elas a existência de cláusula expressa prevendo a vigência da locação em face de terceiros, conforme o artigo 167, inciso I, item 3, da Lei 6.015/73, e que o registro seja efetivado ainda durante a vigência do contrato. Antecipar essas exigências na redação do instrumento evita que a averbação seja frustrada por falhas formais.

Esse cuidado é ainda mais importante quando o imóvel está sujeito a penhora judicial. Nessa hipótese, o contrato sem registro não oferece qualquer proteção ao locatário. Um contrato bem redigido deve prever expressamente essa contingência, estabelecendo obrigações claras para a locadora em relação à regularidade registral do bem e, se possível, cláusula indenizatória para o caso de rescisão forçada por alienação judicial.

Outro ponto que merece atenção é o tratamento das benfeitorias. Em locações comerciais, é comum o locatário realizar obras de adaptação do imóvel para sua atividade. Clínicas, laboratórios e estabelecimentos industriais investem valores expressivos em instalações que ficam incorporadas ao bem. Um contrato equilibrado deve identificar com clareza quais obras são autorizadas, distinguir as benfeitorias necessárias das úteis e voluptuárias, e estabelecer se haverá ou não direito à indenização ao final da locação. Essa definição prévia evita litígios e protege o investimento do locatário, em harmonia com os artigos 35 e 36 da Lei 8.245/91.

A garantia fidejussória também exige atenção redobrada quando o contrato se prorroga por prazo indeterminado. O artigo 835 do Código Civil autoriza o fiador a se exonerar da obrigação mediante notificação com 60 dias de antecedência. Um contrato bem estruturado deve prever essa hipótese e estabelecer o dever do locatário de apresentar nova garantia em prazo razoável, evitando que a locação fique desamparada em momento sensível.

Por fim, contratos com múltiplos locatários precisam regular com clareza os efeitos da solidariedade passiva. Quando um dos locatários se retira da atividade ou da sociedade, a responsabilidade contratual não desaparece automaticamente. Prever mecanismos de substituição, exoneração ou ratificação de responsabilidade entre os locatários é medida que previne conflitos futuros e dá segurança a todas as partes.

A locação comercial envolve interesses econômicos relevantes e compromissos de longo prazo. Um contrato mal estruturado transforma o que deveria ser segurança jurídica em fonte de litígio. Verificar a situação registral do imóvel, regular as benfeitorias, prever contingências para as garantias e estabelecer obrigações claras para cada cenário não é excesso de cautela. É o mínimo que um bom contrato deve oferecer a quem investe.