Loteamento de Áreas Rurais

POSTADO POR Fábio Lamonica Pereira

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Nos últimos anos, a valorização de imóveis urbanos foi elevada, tendo sido impulsionada, dentre outros fatores, pelas políticas governamentais. Fato é que os ganhos, para os que acreditaram no setor, foram muito satisfatórios se comparados com outras opções de investimentos. Mesmo que o “momento de ouro” tenha, aparentemente, passado, ainda existem ótimas oportunidades de investimento no setor, com destaque para a implantação de empreendimentos próximos às cidades, como loteamentos, condomínios fechados e chácaras para lazer. Com isso, nota-se o avanço dos limites urbanos (muitas vezes sem o devido planejamento) que exigem áreas até então utilizadas para atividades agropecuárias. Os proprietários de tais áreas são assediados por ofertas tentadoras e acabam por concretizar a respectiva venda ou por firmar parcerias com empresas a fim de que o empreendimento almejado seja concluído. Optando-se pela venda do imóvel, o procedimento é mais simples, devendo-se observar os requisitos mínimos necessários à conclusão de uma operação segura, exigindo-se garantia real até que o pagamento esteja totalmente concluído. No caso de parcerias (modalidade preferida), como os riscos são maiores, a expectativa de lucro também é mais atrativa. Neste caso, a atenção deve ser extrema. A solidez e a experiência da empresa parceira são fundamentais para o sucesso do negócio, uma vez que a remuneração do proprietário se dará por meio do recebimento de parte dos lotes a serem comercializados. É muito comum que as empresas firmem o instrumento de parceria com o proprietário, elaborem um projeto do empreendimento futuro e, antes mesmo de realizarem estudos de viabilidade, de providenciarem a necessária aprovação dos órgãos governamentais, bem como o competente registro do empreendimento, iniciem as obras (ainda que parciais) de infra-estrutura (como demarcação, asfalto, galerias, etc.) e passem a vender os lotes que sequer existem. Tal prática é expressamente proibida pela legislação atual, sendo que os responsáveis (inclusive o proprietário do imóvel objeto de implantação do empreendimento) podem ser penalizados, tanto na esfera civil quanto na criminal. Vale ressaltar que o empreendimento deverá ser aprovado pelo órgão municipal (cumprindo com inúmeras exigências) para, então, constar do Cartório de Registro de Imóveis competente e, somente a partir de tal fase, passar a ser oferecido ao mercado. O número do referido registro deve, inclusive, constar dos prospectos de venda. Deve-se, ainda, atentar para os cuidados quanto à forma de estruturação da parceria, como a constituição de uma sociedade de propósito específico, vinculando-se determinada garantia do empreendimento a fim de que os adquirentes não sejam prejudicados e não haja confusão entre os patrimônios das pessoas física e jurídica envolvidas. A correta estruturação societária e contábil é, portanto, fundamental para que as partes não sejam surpreendidas por exigências tributárias indevidas. Enfim, são boas as opções de empreendimentos para proprietários de áreas rurais próximas a centros urbanos, os quais podem aproveitar o bom momento (que ainda perdura) do mercado imobiliário e, preferencialmente, aplicar o resultado no agronegócio. No entanto, ante a burocracia, os riscos e a complexidade de tais empreendimentos, devem-se redobrar os cuidados antes de se firmar qualquer compromisso, especialmente se o negócio se mostrar muito vantajoso. *Publicado na edição n. 50 na Revista AgroDBO