Imóvel rural para estrangeiros

POSTADO POR Fábio Lamonica Pereira

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Nos últimos anos, devido à escalada de preços das commodities agrícolas e do aumento da demanda mundial por alimentos, a questão relativa à aquisição e arrendamento de imóvel rural por estrangeiro ganhou destaque no cenário nacional. As Lei n. 5709/71 e seu respectivo regulamento, estabeleceu as diretrizes e limitações para aquisição de terras por estrangeiros. A vigente Constituição Federal de 1988 em seu art. 190 previu a possibilidade de limitação de aquisição e arrendamento de propriedade rural por estrangeiro, seguida pela Lei n. 8629/93 que trouxe as mesmas restrições já estabelecidas pela citada Lei n. 5709/71 para os arrendamentos. O judiciário já se manifestou entendendo que não há conflito entre esta e a atual Constituição. A pessoa física estrangeira, residente no país, somente poderá adquirir ou arrendar propriedade rural de até 50 módulos (área definida pelo INCRA para cada município, segundo diversos critérios). A área entre 3 e 50 módulos depende de autorização do INCRA. A área de até 3 módulos pode ser livremente adquirida, sem a necessidade de autorização especial. A pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no país e a pessoa jurídica brasileira da qual participem, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior somente poderão arrendar ou adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários. Caso a área seja superior a 100 módulos será necessária autorização do Congresso Nacional. Os estrangeiros não podem ser proprietários de área superior a 25% dos municípios em que se situem. As pessoas estrangeiras da mesma nacionalidade não poderão ser proprietárias de mais de 40% do referido limite legal. O imóvel rural localizado em área considerada indispensável à segurança nacional (“faixa interna de 150 Km de largura, paralela à linha divisória terrestre do território nacional”) depende de autorização da Secretaria Geral do Conselho de Segurança Nacional. Em toda e qualquer situação será obrigatória a formalização por meio de escritura pública, sendo que os Cartórios de Registro de Imóveis devem manter cadastro especial em livro próprio em que conste os dados relativos às transações, sendo necessário o envio de relatório aos órgãos responsáveis pela respectiva fiscalização. Tanto a aquisição quanto o arrendamento que não respeitem as determinações e limitações legais quanto aos estrangeiros são nulos de pleno direito. Veja que no caso de arrendamento, a Lei (Estatuto da Terra e seu Regulamento) não exige que o contrato seja registrado para que tenha validade contra terceiros, sendo possível até mesmo o contato não escrito. Logo, há situações de difícil controle na medida em que é possível que haja contratos vigentes, mas ilegais, especialmente os de arrendamento. Quanto à aquisição, também é possível a existência de contrato particular de compra e venda que não alcançará, contudo, pretensa validade, nem tampouco possibilidade de registro da respectiva escritura, uma vez que a Lei permite rigoroso controle, comprometendo até mesmo o exercício profissional dos Cartorários responsáveis pelo desrespeito legal. De qualquer forma, os contratos são nulos, ou seja, a Lei os considera como inexistentes. Ainda assim, é necessário que o judiciário analise a situação a fim de verificar o descumprimento legal e declarar ou reconhecer que o ato é, de fato, nulo. Ao nacional que já tenha firmado compromisso com estrangeiro, tanto de compra e venda quanto de arrendamento, é possível confrontar os documentos com as determinações legais e, em caso de irregularidade ou eventual nulidade, buscar a medida correta de correção por parte do judiciário, preservando tanto direitos particulares quanto coletivos de interesse nacional. Fábio Lamonica Pereira Advogado em Direito do Agronegócio Publicado na edição n. 68 da Revista AgroDBO