ITBI – incidência sobre o valor do negócio imobiliário
O Imposto de Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis, comumente conhecido como ITBI, é o imposto que a Constituição Federal atribuiu aos Municípios e ao Distrito Federal (DF) a competência para exigir daqueles que adquirirem, por transmissão onerosa de qualquer natureza, a propriedade ou direitos reais de propriedade de bens imóveis.
Sendo assim, em regra, sempre que alguém, pessoa física ou jurídica, adquira um bem imóvel ou um direito real sobre tal bem e sua respectiva cessão, desde que de forma onerosa (a doação é tributada pelo ITCMD – Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doações, de competência dos Estados), tem o dever legal de recolher aos cofres do município onde o imóvel está localizado o ITBI, tanto que se assim não o fizer, não lhe será permitido averbar tal negociação na matrícula do respectivo imóvel.
Nos termos do que determina o Código Tributário Nacional (CTN), em regra, o ITBI deve ser calculado pelos Município e o DF, aplicando-se um determinado percentual (alíquota), definida em lei local e no limite estabelecido pelo Senado, sobre o valor venal do imóvel objeto da negociação de transferência de propriedade ou de seus direitos.
Como o CTN não define expressamente como seria a apuração desse valor venal, boa parte dos municípios brasileiros utilizam-se de uma tabela pré-definida de sua fixação – a tal tabela do valor venal do ITBI - tomando como referência, por exemplo, o padrão de construção do imóvel, sua localização, tempo de construção, valor de mercado de imóveis próximos etc.
Entretanto, mesmo tendo por regra a utilização dessa tabela de valor venal, para o cálculo do ITBI, é também comum aos municípios disporem em suas leis que, se o valor declarado do negócio for superior ao valor venal, se aplicará o maior para o cálculo do referido imposto.
Desta forma, na prática, a maioria esmagadora dos municípios só leva em consideração o valor efetivamente pago no negócio imobiliário, para fins de cálculo do ITBI, se esse for superior ao valor venal do imóvel de sua tabela.
Essa prática arrecadatória dos municípios vem há muito causando prejuízos aos adquirentes dos imóveis e, porque não falar, aumentando de forma artificial os custos de negociações imobiliárias, já que se exige o ITBI sempre sobre o valor maior e, na maioria das vezes, sobre montante acima do realmente negociado entre as partes.
Felizmente, através de recente decisão que tem o condão de vincular o entendimento dos juízos de instâncias inferiores (Tribunais Estaduais de Justiça, juízes de comarcas etc.), o Superior Tribunal de Justiça (STJ) declarou que a regra para a definição do valor venal do imóvel, para fins de ITBI é o valor do negócio entre as partes, ficando vedado aos municípios utilizar um valor venal definido previamente em tabela, salvo se demonstrar, através de procedimento de fiscalização prévia e, dando ao contribuinte total direito de defesa e contraditório, que o valor do negócio declarado para fins de apuração do ITBI, não reflete o seu real valor.
Por conta disso, a partir de agora, caso os municípios e o DF não queiram vir a ser demandados judicialmente pelo desrespeito a tal decisão do STJ, deverão promover urgentes alterações em suas leis locais, naquilo que priorizava o valor da tabela prévia de valor venal e, em tese, todos aqueles que foram obrigados ao pagamento do ITBI, em prazo não superior a 5 (cinco) anos, com base em valor venal superior ao real valor da negociação, poderão intentar ações judiciais buscando o ressarcimento/restituição do valor de ITBI pago acima do devido.
Cléberson Rodolfo Vieira Schwingel
Advogado em Direito Tributário e Empresarial
cleberson@sl.adv.br
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