RISCOS NA COMPRA DE IMÓVEL RURAL

POSTADO POR Fábio Lamonica Pereira

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O processo de compra de imóvel rural engloba diversos pontos a serem considerados e riscos a serem analisados, que nem sempre são de conhecimento das partes.

O primeiro passo é analisar a matrícula atualizada do imóvel (disponibilizada pelo Cartório de Registro de Imóveis legalmente responsável), inclusive Certidões que indiquem se há eventual ônus (algum tipo de restrição) sobre o bem.

É possível que constem por exemplo, a existência de uma ação, ou arresto (uma forma de apreensão prévia por ordem judicial), ou penhora (quando o bem fica bloqueado por ordem judicial para pagamento de determinada dívida), etc..

Nesse sentido, é essencial analisar a existência de eventuais processos judiciais em que o vendedor seja parte, ainda que tais informações não constem da respectiva matrícula. Isso, porque é responsabilidade do comprador analisar cada um dos processos em que o vendedor figure como réu ou executado, sob pena de a compra e venda vir a ser anulada.

Nesse sentido, é recomendável, inclusive, a análise de transações de compra e venda anteriores, que também podem trazer consequências para o negócio a ser realizado.

Para que o comprador seja considerado como de boa-fé (aquele que age de acordo com a lei, que não pode ser prejudicado por ações ilegais de outros), é necessário que reste comprovado o cumprimento das diligências que a lei estabelece, ou seja, a averiguação prévia de documentos e ações, além de certidões, etc.

A lei estabelece que o vendedor não pode desfazer de seus bens se, quando da venda, o montante de seus débitos superavam seu patrimônio. Ou seja, a venda de um bem imóvel sem que haja reserva patrimonial para pagamento dos credores pode ser anulada.

Tal situação pode ser caracterizada como fraude e o negócio vir a ser desfeito por determinação judicial. É como se a venda não existisse. Neste caso, o comprador fica obrigado a devolver o bem e a receber o dinheiro pago, cabendo eventual determinação de indenização por prejuízos sofridos a ser pago pela parte culpada.

Assim, tem-se como essencial a análise de ações judiciais que envolvam o vendedor de imóvel rural (e até proprietários anteriores) para que o comprador possa se resguardar e ser considerado como de boa-fé em eventual ação judicial que busque caracterizar fraude e nulidade do negócio.