Alienação Fiduciária de bem imóvel e Prestação de Contas

POSTADO POR Fábio Lamonica Pereira

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A alienação fiduciária de bem imóvel é uma forma de garantia que se tornou muito comum, inclusive no agronegócio.

Em resumo, para determinada operação em que haja empréstimo de dinheiro (mútuo financeiro), é possível vincular um bem imóvel como forma de garantia de que o pagamento será cumprido.

Diferente da hipoteca (que também é uma forma de garantia que vincula um bem imóvel), a alienação fiduciária consiste na transmissão da propriedade do bem para o credor (A posse, o uso e gozo do bem permanecem com o devedor). Mas é uma transmissão chamada de resolúvel, ou seja, será desfeita desde que o valor emprestado seja pago, como ajustado entre as partes.

Caso o devedor atrase o pagamento de parte ou da totalidade da dívida, ele será notificado (constituição em mora) pelo credor (através do Cartório de Registro de Imóvel competente para que pague o valor em aberto no prazo de 15 dias.

Caso o valor não seja pago, a propriedade será “consolidada” em favor do credor, que deverá levar o bem a leilão em duas oportunidades. Na primeira, o valor de venda será o de avaliação do bem (que constará do contrato representativo da dívida e na matrícula do imóvel) e, caso não seja vendido, na segunda oportunidade o valor mínimo do leilão será o da dívida total em aberto.

Entretanto, há um ponto importante a ser considerado. É comum que o credor promova a venda do bem e não preste contas do valor arrecadado e da dívida efetivamente existente.

Isso é importante porque o credor é obrigado a demonstrar o valor da dívida então existente, seguindo os parâmetros contratados e de acordo com o que a legislação e entendimento do judiciário permitem, bem como o valor arrecadado com a venda do bem. Confrontados os valores e sendo apurado crédito, o valor deve ser repassado para o devedor.

Caso o credor não realize esse processo de forma espontânea, o devedor pode propor uma ação de prestação de contas, específica para tal finalidade.

Há outros requisitos, nem sempre observados pelo credor, que devem ser seguidos para que esse processo de consolidação, venda e quitação da dívida ocorra de forma legal, sem prejuízo para o devedor, situações que também podem ser questionados judicialmente por meio de ações próprias.

O instituto da alienação fiduciária de bens imóveis é uma forma útil e ágil que facilita a concessão de crédito a taxas atraentes, mas, quando não utilizado corretamente pode levar a controvérsias e discussões judiciais que trazem insegurança jurídica para os envolvidos.

Assim, a prestação de contas nos casos de venda de bens imóveis que envolvam alienação fiduciária, é um direito do devedor que pode, e deve ser exercido, quando não observados os princípios da própria lei que regula a questão.