Compra e venda de imóvel: Ad corpus ou ad mensuram?

POSTADO POR Fábio Lamonica Pereira

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Vários pontos precisam ser observados quando da compra e venda de um imóvel.
Um ponto importante diz respeito às dimensões do bem. É comum a realização de um contrato preliminar ou um instrumento particular ou até mesmo uma escritura pública em que as dimensões do imóvel constem expressamente.
Isso pode ocorrer em relação a um terreno urbano, um imóvel em construção, uma área rural, etc.
O fato é que quando da negociação deve ser estipulado se o imóvel está sendo adquirido levando-se em conta exatamente sua área, por medida de extensão (ad mensuram) ou se está sendo negociado como coisa certa e determinada (ad corpus), sem vínculo direto com as dimensões.
Quais as implicações entre uma e outra situação cuja opção deve constar expressamente do contrato?
Se a obrigação se deu por “medida de extensão” e após a conclusão do negócio verificar-se que a área possuía dimensões inferiores às ajustadas, o comprador poderá: a) em sendo possível, exigir o complemento da área faltante; b) não sendo possível exigir o complemento, poderá desfazer o negócio; c) ainda poderá, alternativamente, exigir a redução do preço proporcionalmente à área faltante.
Se houver comprovado excesso de área, o comprador poderá complementar o valor correspondente ou, sendo possível, providenciar a devolução do excesso apurado.
Contudo, somente é possível a reclamação, em qualquer situação, se a diferença entre as dimensões superar 5% (cinco por cento).
Se não houver acordo entre as partes, é possível ao interessado a propositura de uma ação judicial para este fim, desde que seja proposta no prazo de até um ano a contar da data do registro público do respectivo instrumento de compra e venda. Caso haja atraso no processo de imissão da posse (quando o comprador tem, de fato, acesso ao bem imóvel para seu livre uso), a partir desta data é que se inicia o prazo para a propositura da referida ação.
Assim, nos contratos de compra e venda de imóveis, recomenda-se especial atenção com a opção relativa a forma de aquisição, ad mensuram ou ad corpus, a fim de que seja possível evitar eventual prejuízo entre o valor pago e a área efetivamente adquirida, ressalvada a possibilidade de discussão judicial em caso de desacordo.