Arrendamento Rural e Indenização por Benfeitorias

POSTADO POR Fábio Lamonica Pereira

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Nos contratos de arrendamento rural, o arrendatário (quem explora o imóvel mediante o pagamento de determinado valor) tem o direito à indenização, por parte do arrendador (proprietário do imóvel), das benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel explorado.

Em relação às benfeitorias voluptuárias, só haverá indenização se forem realizadas com autorização expressa do proprietário.

O Código Civil define as benfeitorias necessárias como “as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore”, úteis “as que aumentam ou facilitam o uso do bem” e as voluptuárias “as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor”.

O contrato de arrendamento rural pode (e deve) tratar do direito e das formas de indenização em relação às benfeitorias, contribuindo, assim, para evitar desentendimentos entre as partes.
Ao término do contrato, o arrendatário tem o direito de permanecer no imóvel enquanto não for indenizado das benfeitorias necessárias e úteis.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) abordou o tema em caso no qual um arrendador propôs uma ação de despejo contra um arrendatário em virtude do término do contrato, tendo a posse do imóvel sido devolvida ao proprietário.

Paralelamente, o arrendatário propôs uma ação visando a indenização pelas benfeitorias e, por essa razão, pleiteou a reintegração de posse, já que fora privado por conta da decisão no primeiro processo, determinou o despejo.

O entendimento do STJ foi no sentido de que o arrendatário pode exigir seu direito de ser mantido na posse do imóvel até o recebimento da indenização em decorrência das benfeitorias, conforme previsto no Estatuto da Terra.

Contudo, caso já tenha deixado o imóvel, como na situação analisada, perde o direito a reintegração na posse, evitando a perpetuação de conflitos.

O contrato de arrendamento rural deve, portanto, conter cláusula que evidencie os direitos e obrigações relativos à indenização de benfeitorias efetivamente realizadas.

Além disso, as partes devem observar as regras específicas relativas ao término do contrato, uma vez que, como visto, a posse do imóvel está condicionada à prévia indenização pelas benfeitorias. As benfeitorias precisam ser comprovadas de forma efetiva, preferencialmente respaldadas por laudos técnicos específicos para esse fim.

Conclui-se que, nos contratos de arrendamento rural, as benfeitorias realizadas pelo arrendatário, devidamente comprovadas, devem ser previamente indenizadas, conforme previsto no contrato e nas determinações legais. Portanto, é direito do arrendatário manter-se na posse e exploração do imóvel até o recebimento da devida indenização por parte do arrendador.