Dívidas de Arrendamento

POSTADO POR Fábio Lamonica Pereira

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O arrendamento rural é forma comum de contrato que rege a exploração de inúmeras propriedades rurais no Brasil. A parceira rural também é utilizada, mas em menor número. O arrendamento se caracteriza, basicamente, pela exploração de determinada área rural mediante o pagamento de certa quantia, uma espécie de aluguel. Com isso, independentemente de o arrendatário (o que paga pela exploração da área) colher os frutos pretendidos deverá pagar a renda na quantia e data ajustadas ao arrendados (o proprietário que cede a área). Na parceria, por sua vez, as partes dividem os custos e o trabalho para a exploração da área e também assumem o risco quanto ao resultado. Havendo prejuízo, ambas as partes terão de arcar, proporcionalmente quanto ao que estiver estabelecido em contrato. Para o que nos interessa, vamos tratar somente do arrendamento. É bom frisar que, há muitos contratos nominados como de “parceria” quando na verdade são típicos contratos de arrendamento. Tal situação ocorre em parte porque há grande diferença de tributação entre os institutos com nítida vantagem de tratamento para os de parceria. Logo, para eventual discussão judicial e definição do tipo de contrato, não importa o nome a que se dê ao instrumento e sim o que de fato acontece na relação entre as partes. Diversos são os detalhes que envolvem esses tipos de contrato mas o que gera maior número de problemas centra-se no pagamento devido. Considerando que há data estipulada para o pagamento do arrendamento, havendo inadimplemento o que pode ser feito pelo arrendador? Primeiramente espera-se que haja cláusula contratual prevendo o pagamento de encargos para o caso de mora (inadimplemento). Ainda que não haja tal estipulação, são devidos correção monetária e juros legais desde o vencimento. A fim de obter maior segurança e efetividade, é recomendável que o proprietário proceda à notificação do inadimplente por meio de Cartório de Títulos e Documentos da localidade do imóvel explorado de forma que reste caracterizada a falta de pagamento. Permanecendo a inércia do arrendatário, o arrendador poderá, então, propor uma ação judicial com a finalidade de requerer a rescisão do contrato, o despejo do devedor, além de cobrar os valores devidos a título de renda e acessórios, o que independe do prazo de duração do contrato. São possibilidades previstas em lei. O não pagamento, por si só, já caracteriza da mora. Contudo a notificação demonstra a constituição em mora, servindo de última oportunidade e de aviso para que, em permanecendo a situação, o arrendatário devolva a área, além de ser obrigado a pagar pelo débito e acessórios. A notificação prévia é essencial para que o proprietário tenha chance de obter decisão judicial favorável que antecipará o despejo, determinando a imediata desocupação da área, independente de conhecimento e/ou manifestação por parte do arrendatário. Na mesma ação também é possível, excepcionalmente, que o proprietário busque o bloqueio de crédito/bens do arrendatário, desde que, preenchidos os requisitos legais, reste evidenciado o risco de que o pagamento não seja efetuado ao arrendador. Há, contudo, casos especiais como os de Recuperação Judicial de empresas, que figuram como arrendatárias, em que os credores terão dificuldades no despejo e no recebimento de seu crédito ante a princípios específicos que preveem a preservação da empresa e procuram assegurar a recuperação de suas atividades, questão de interesse social. Enfim, são diversos os detalhes a serem cuidadosamente observados e ponderados diante de eventual inadimplência em contrato de arrendamento, de forma que o crédito a que o arrendador tenha direito possa ser preservado. Fábio Lamonica Pereira Advogado em Direito do Agronegócio * Publicado na edição n. 62 da Revista AgroDBO